Dobrý deň, chcela by som sa opýtať, ako je to s prepisom prístavby rodičovského domu na moje maloleté deti. Prístavba momentálne oficiálne patrí rodičom, hoci sme ju v podstate postavili a financovali my. Názov je uvedený na katastrálnom úrade na meno môjho otca, keďže dom samozrejme patrí jemu. Mám ešte troch súrodencov. Chcem, aby sme to ošetrili tak, že po smrti rodičov si moji súrodenci nebudú môcť robiť nárok na prístavbu. Nemôžeme si ju však prepísať na naše menná, kvôli veľkým dlhom. Vopred ďakujem za ochotu mi odpovedať.
Dobrý deň. Vaša otázka v podstate smeruje k možnostiam prevodu nehnuteľnosti na maloleté dieťa. V takýchto prípadoch je potrebné okrem scudzovacej zmluvy vyriešiť aj súdne schválenie právneho úkonu za maloleté deti.
Vôľa previesť nehnuteľnosť
Vzhľadom na to, že nehnuteľnosť, ktorá má byť prevedená (prepísaná) na Vaše deti nie je vo Vašom vlastníctve - ako vlastník je evidovaný starý otec maloletých detí, v prvom rade je potrebné, aby bol starý otec ochotný danú nehnuteľnosť previesť. Vychádzajúc z toho, že predmetnú nehnuteľnosť ste postavili a financovali Vy, prevod by mal byť ideálne realizovaný bezodplatne, a to na základe darovacej zmluvy.
Základné ustanovenia o darovacej zmluve sú pritom nasledovné:
Podľa ustanovenia § 628 Občianskeho zákonníka platí: „(1) Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. (2) Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní. (3) Neplatná je darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti.“
Podľa ustanovenia § 629 Občianskeho zákonníka platí: „Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie. Ak má vec vady, na ktoré darca neupozornil, je obdarovaný oprávnený vec vrátiť.“
Podľa ustanovenia § 630 Občianskeho zákonníka platí: „Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.“
Uzavretie darovacej zmluvy
Druhým krokom je uzavretie samotnej darovacej zmluvy, pričom za maloleté deti by mali túto zmluvu uzatvárať ich zákonní zástupcovia, teda rodičia.
Podľa ustanovenia § 31 ods. 1 zákona o rodine platí: „Rodičia zastupujú maloleté dieťa pri právnych úkonoch, na ktoré nie je spôsobilé.“
Vzhľadom na to, že uzavretie darovacej zmluvy, ktorej predmetom je prevod nehnuteľnosti v prospech maloletých nemožno posúdiť ako tzv. bežnú vec, na takéto nakladanie s majetkom je v zmysle ustanovenia § 28 Občianskeho zákonníka potrebné schválenie právneho úkonu súdom.
Podľa ustanovenia § 28 Občianskeho zákonníka platí: „Ak zákonní zástupcovia sú povinní aj spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu.“
Návrh na schválenie právneho úkonu súdom
Po uzavretí darovacej zmluvy je potrebné podať na miestne príslušný súd návrh na schválenie právneho úkonu. Vzhľadom na to, že ide o vec týkajúcu sa starostlivosti súdu o maloletých, takéto súdne konanie je oslobodené od súdnych poplatkov. S podaním takéhoto návrhu teda nie je spojená poplatková povinnosť.
Podľa ustanovenia § 111 písm. i) Civilného mimosporového poriadku platí: „V konaní vo veciach starostlivosti súdu o maloletých súd rozhoduje o schválení právneho úkonu maloletého.“
Podľa ustanovenia § 4 ods. 1 písm. a) zákona o súdnych poplatkoch platí: „Od poplatku je oslobodené súdne konanie o ustanovení opatrovníka, vo veciach starostlivosti súdu o maloletých, o návrat maloletého do cudziny pri neoprávnenom premiestnení alebo zadržaní, vo veciach osvojenia a o povolenie uzavrieť manželstvo.“
Spomínaný návrh na schválenie právneho úkonu súdom by mali podať zákonní zástupcovia obdarovaných maloletých, teda ich rodičia.
Podľa ustanovenia § 31 ods. 1 zákona o rodine platí: „Žiadny z rodičov nemôže zastupovať svoje maloleté dieťa, ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom; v takom prípade súd ustanoví maloletému dieťaťu opatrovníka, ktorý ho bude v konaní alebo pri určitom právnom úkone zastupovať (ďalej len „kolízny opatrovník").“
S poukazom na citované ustanovenie, pokiaľ bude mať súd za to, že ide o právny úkon, pri ktorom by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletými deťmi alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom, ustanoví maloletým kolízneho opatrovníka.
Pre úplnosť je potrebné zdôrazniť, že súd právny úkon maloletých schváli vtedy, ak bude mať za to, že takýto úkon je v ich záujme. Pritom vo všeobecnosti možno skonštatovať, že súdy väčšinou nemajú problém schvalovať právne úkony, ktorými maloleté deti bezodplatne nadobúdajú majetok.
Isté problémy pri schvaľovaní právneho úkonu, ktorým je darovacia zmluva, môžu vzniknúť vtedy, ak by bola darovaná nehnuteľnosť zaťažená určitými ťarchami – napr. vecným bremenom alebo záložným právom. Vzhľadom na konkrétne okolnosti prípadu by mohol súd v danej situácii nevysloviť súhlas s uzavretým právnym úkonom. Z Vašej otázky však existencia žiadnej ťarchy nevyplýva, preto by v tomto smere nemal vzniknúť žiadny problém.
Podanie návrhu na vklad
Vzhľadom na to, že právne účinky prevodu nehnuteľnosti nastávajú až vkladom do katastra nehnuteľností, po schválení darovacej zmluvy súdom bude potrebné realizovať aj návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. K návrhu na vklad sa musí okrem darovacej zmluvy pripojiť aj právoplatné súdne rozhodnutie, ktorým bola darovacia zmluva schválená.
Dobrý deň, mám otázku týkajúcu sa prístavby. Ak známa osoba chce darovať prístavbu, ktorá však nebola legálne postavená, teda bez stavebného povolenia, čo by sa malo robiť? Nebolo by lepšie, keby sa daná prístavba osamostatnila od rodinného domu, ku ktorému je pristavená, a bolo jej pridelené súpisné číslo? Ďakujem.
Dobrý deň, na Vašu otázku uvádzame nasledovnú odpoveď :
Za súčasného stavu pokiaľ na prístavbu nebolo vydané stavebné povolenie, stavba ani nemôže byť zapísaná na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností.
Vo veci odporúčame podať v zmysle ust. stavebného poriadku návrh na dodatočné povolenie stavby, stavbu zapísať do katastra nehnuteľností - bude potrebovať geometrický plán a až následne bude môcť Vaša známa s touto disponovať. Riešením je aj to, že osoba, ktorej má byť darovaná nehnuteľnosť v súlade s ust. stav. poriadku požiada o dodatočné stavebné povolenie.
V otázke uvádzate, že sa jedná o prístavbu existujúcej stavby.
Aby sa jednalo o samostatnú stavbu na bývanie, musela by spĺňať všetky náležitosti samostatnej stavby vrátane pripojenia na inžinierske siete so samostatným vchodom.
O pridelení súpisného čísla podľa zákona o obecnom zriadení rozhoduje obec.
Ďalej podľa ust. vyhl. č. 31/2003 Z. z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o označovaní ulíc a iných verejných priestranstiev a o číslovaní stavieb, platí, že súpisné číslo sa určuje každej budove a orientačné číslo sa určuje budove na účely orientácie na ulici. Ak má budova viac vstupov z ulice, určuje sa orientačné číslo každému hlavnému vstupu.
V prvom rade teda musí Vaša známa zlegalizovať stavbu a túto zapísať do katastra nehnuteľností, až následne bude môcť nehnuteľnosť previesť na inú osobu, prípadne v súlade s ust. stav. poriadku táto osoba, ktorej má byť nehnuteľnosť darovaná, sama požiada o dodatočné zlegalizovanie stavby.
Nezabudnite ani na riešenie vzťahov k pozemku, na ktorom stoja stavby.
JUDr. Milan Ficek
Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners
JUDr. Milan Ficek je advokát s viac ako 15-ročnou praxou, špecializujúci sa na dedičské právo, najmä na dedičské konanie, závet, vydedenie, neopomenuteľných dedičov, spory medzi dedičmi a napadnutie dedičstva. V advokácii pôsobí od roku 2010 a je zapísaný v Slovenskej aj Českej advokátskej komore. Ako uznávaný právny odborník pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a poskytuje právne komentáre aj pre Markízu, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v médiách Forbes, Hospodárske noviny a Trend. Pod jeho vedením patrí Ficek&Partners medzi rešpektované advokátske kancelárie na Slovensku.
Vydržanie pozemku – Ako získať „papier“ na pozemok cez súd? #67
Užívate pozemok celé roky, staráte sa oň ako o vlastný, no na liste vlastníctva stále figuruje meno vášho pradeda alebo „nezistený ...
Ako chráni spotrebiteľa zákon #66
Kúpili ste si nový telefón, ktorý prestal fungovať? Alebo vám prišli topánky z e-shopu, ktoré vás tlačia? Nakupovanie je radosť, ale ...
