Darovanie nehnutelnosti

^{Odpoveď advokáta na dedičské právo: Darovanie nehnutelnosti}

Dobrý deň,
ak bola darovacia zmluva vypracovaná notárom bude právne v poriadku.

Je oprávnením Vašich rodičov nakladať s nehnuteľnosťou podľa svojho uváženia a teda túto darovať, predať hocikomu. To, že Vám rodičia darovali nehnuteľnosť, bolo ich oprávnením. Pokiaľ ide o nevlastných súrodencov, títo tento úkon darovania napadnúť nemôžu z dôvodu, že právny nárok na darovanie nehnuteľnosti nie je.

Uvádzame, že v prípade úmrtia rodičov sa Vám darovaná nehnuteľnosť započítava na Váš  dedičský podiel a o toľko budete menej dediť. Z titulu budúceho dedič. konania nie ste povinná ostatným dedičom z už darovanej nehnuteľnosti nič vyplácať.

^{Odpoveď advokáta na dedičské právo:}

Dobrý deň,

najskôr je dôležité pochopiť, že ak Vaši rodičia darovali dom Vám, stali ste sa jeho vlastníkom už počas ich života. Vecné bremeno znamená, že rodičia majú právo dom užívať alebo v ňom bývať, ale vlastníkom ste Vy.

Po smrti rodičov sa bude riešiť dedičské konanie. Ak rodičia už nebudú mať žiadny iný majetok, bude dedičské knanie zastavené. Naopak, ak by po sebe zanechali ešte nejaký majetok patrnej hodnoty,  potom sa dediť bude, avšak dom už nebude patriť do dedičstva, pretože ste ho nadobudli darovaním ešte za ich života.

Podľa § 484 Občianskeho zákonníka sa pri vyporiadaní dedičstva prihliada aj na to, čo niektorý z dedičov dostal od poručiteľa za jeho života darom, ak ide o dar väčšej hodnoty. Takéto dary sa môžu započítať na dedičský podiel. Jedná sa o tzv. koláciu. Vaše sestry sa teda, v prípade, že sa dediť bude, môžu domáhať započítania hodnoty domu, ktorý ste za života dostali od rodičov darom, na Váš dedičský podiel. O tento dar sa Váš dedičský podiel poníži. 

Súčasne by mohli napadnúť predmetný prevod, a to osobitnou žalobou na súde o neplatnosť darovacej zmluvy. Predmetné konanie je však veľmi náročným konaním na dokazovanie. Takýto spor by vyhrali iba v prípade, ak by preukázali, že rodičia Vám dom prepísali pod nátlakom, alebo že v čase podpisu darovacej zmluvy neboli spôsobilí na právne úkony. Ak k takémuto konaniu nedošlo, potom nemusíte mať žiadnu obavu, nakoľko ak by aj žalobu podali, s najväčšou pravdepodobnosťou by s ňou úspešné neboli. Vzhľadom na to, by potom k žiadnemu finančnému vyrovnaniu z domu neprišlo. 

^{Odpoveď advokáta na dedičské právo:}

Dobrý deň,

podľa Občianskeho zákonníka vlastník bytu môže byt darovať aj v prípade, že je na ňom zriadené záložné právo v prospech banky. Záložné právo totiž nebráni prevodu vlastníctva k bytu, ale viaže sa na samotnú nehnuteľnosť, nie na osobu vlastníka. To znamená, že aj po darovaní bytu ostáva byt zaťažený záložným právom banky a nový vlastník vstupuje do právneho postavenia, že vlastní byt, na ktorom viazne záložné právo .

Pokiaľ ide o súhlas banky, podľa všeobecných pravidiel Občianskeho zákonníka a zákona o katastri nehnuteľností nie je na samotný prevod vlastníctva (napr. darovanie) potrebný súhlas banky, ak zmluva o zriadení záložného práva alebo úverová zmluva neustanovuje inak. V praxi však banky často do úverových zmlúv vkladajú klauzuly, podľa ktorých je prevod vlastníctva bez ich súhlasu porušením zmluvy, čo môže mať za následok napríklad predčasné splatenie úveru alebo iné sankcie . Preto odporúčam dôkladne si preštudovať úverovú zmluvu a podmienky záložného práva a následen kontaktovať banku za účelom udelenia súhlasu s prevodom bytu. 

Dlh voči banke (teda nesplatená časť hypotéky) nezaniká prevodom vlastníctva bytu. Banka má naďalej právo domáhať sa splatenia úveru od pôvodného dlžníka, prípadne môže svoju pohľadávku uspokojiť zo zálohu (bytu), ak by úver nebol riadne splácaný. Preto, ak by sa byt daroval, dlžník je naďalej povinný úver plácať. 

^{Odpoveď advokáta na dedičské právo:}

Dobrý deň, rád by som poukázal na to, že otec najskôr previedol svoj podiel na syna, a až následne syn postúpil túto časť domu matke. Preto by bolo potrebné skúmať, či išlo o právne úkony, ktoré sú platne uzavreté, a či existujú dôvody na odvolanie darovania. Podľa Občianskeho zákonníka možno darovanie odvolať len pri hrubom porušení dobrých mravov alebo pri nevdaku, čo je však často zložité preukázať.

V tejto situácii je dôležité, že výlučným vlastníkom sa po darovaní stala matka (bývalá manželka), a otec momentálne nemusí mať priamy nárok na vrátenie daru. Keďže ale ide o komplikovaný rodinný kontext a najmä o postup, ktorý mohol byť motivovaný vylúčením iného dediča, odporúčam konzultáciu s našim skúseným advokátom, ktorý preverí, či sú splnené predpoklady na spochybnenie týchto zmlúv.

Bude potrebné vidieť dokumentáciu a presne popísať ako došlo k prevodom. 

^{Odpoveď advokáta na dedičské právo:}

Dobrý deň,

darovanie nehnuteľnosti na maloleté dieťa je právne možné, ale má svoje špecifiká. Pri uzatváraní darovacej zmluvy za maloleté dieťa vystupujú ako zákonní zástupcovia jeho rodičia, alebo ten rodič, ktorý má dieťa zverené do osobnej starostlivosti. Podpisy na darovacej zmluve musia byť osvedčené, a pred podaním návrhu na vklad do katastra musí byť tento právny úkon schválený súdom. Vy podpisujete zmluvu za dcéru a súd to schvaľuje na základe Vášho návrhu. 

Ak otec daruje nehnuteľnosť vašej dcére, budete vystupovať ako správca tejto nehnuteľnosti. V otázke rozhodovania o nehnuteľnosti a prípadných nárokov vášho exmanžela, platí, že:

1. Nároky na rozhodovanie o nehnuteľnosti: Podľa zákona o rodine obaja rodičia majú rodičovské práva a povinnosti voči maloletému dieťaťu, čo zahŕňa aj správu jeho majetku. Avšak, ak je dieťa zverené do starostlivosti jedného rodiča, ten druhý má právo byť informovaný o významných rozhodnutiach týkajúcich sa dieťaťa, ale nie nutne priamo rozhodovať. Ak by ste sa rozhodli predať dcérinu nehnuteľnosť, potrebujete to schváliť súdom a otec dieťaťa by mohol do toho mohol povedať svoj názor. Nakoniec by ale aj tak rozhodol súd. 

2. Nároky na peniaze z nehnuteľnosti: Pokiaľ ide o nárokovanie si na peniaze z nehnuteľnosti, váš bývalý manžel nemá priamy nárok na finančné výnosy z majetku darovaného vašej dcére, pretože vlastnictvo tejto nehnuteľnosti prešlo na ňu prostredníctvom darovacej zmluvy a nie na neho. 

^{Odpoveď advokáta na dedičské právo:}

Dobrý deň,

darovanie nehnuteľnosti rodičom po jej kúpe je oslobodené od dane z príjmu, pretože darovanie nemá odplatný charakter. Čo sa týka záložného práva, zmena zabezpečenia hypotekárneho úveru (záložného práva) je možná, ale vyžaduje súhlas záložného veriteľa a prípadnú rekonštrukciu úverovej zmluvy. Vaša situácia by vyžadovala, aby Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) súhlasil s presunom záložného práva na nový byt. Čo by ste si mali zistiť. Môžu s tým súhlasiť ale aj nemusia. 

Ak budú súhlasiť, tak v tomto postupe nevidím problém. 

^{Odpoveď advokáta na dedičské právo:}

Dobrý deň,
vo veci platí ust. § 47 Občianskeho zákonníka :

"(1) Ak zákon ustanovuje, že k zmluve je potrebné rozhodnutie príslušného orgánu, je zmluva účinná týmto rozhodnutím.

(2) Ak sa do troch rokov od uzavretia zmluvy nepodal návrh na rozhodnutie podľa odseku 1, platí, že účastníci od zmluvy odstúpili."

Z uvedeného zákonného ustanovenia vyplýva, že návrh na vklad je poterbné podať v lehote do 3 rokov od podpísania darovacej zmluvy.

^{Odpoveď advokáta na dedičské právo:}

Dobrý deň,
uvedenú situáciu upravuje Občiansky zákonník v ust. § 151n ods. 3:

Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy; ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spoluužívania.   To znamená, že v prípade, že sa nedohodnete inak, tak potom ste povinná znášať náklady na zachovanie veci a jej opravy. Môžete sa však aj dohodnúť, že nebudete tieto náklady znášať vôbec, ale je potrebné to uviesť v zmluve o zriadení vecného bremena. Darovacia zmluva a aj zmluva o zriadení vecného bremena musia byť uzatvorené v písomnej forme a následne bude potrebné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností. S vyhotovením uvedených dokumentov Vám môže pomôcť aj naša advokátska kancelária. Dôležité je, aby to bolo jasne naformulované. 

 

^{Odpoveď advokáta na dedičské právo:}

Dobrý deň,
áno, teoreticky Občiansky zákonník pripúšťa taký postup. K tomu je však treba, aby ste sa k sestre správali takým spôsobom, že tým hrubo porušíte dobré mravy. Ak budete mať so sestrou dobré vzťahy alebo aspoň nie negatívne a nebudete sa k nej správať tak, že by ste tým hrubo porušili dobré mravy, tak iba z dôvodu, že si to rozmyslela, nebude môcť žiadať vrátenie daru.

^{Odpoveď advokáta na dedičské právo:}

Dobrý deň,
darovanie je bezodplatný prevod vlastníckeho práva na inú osobu. Z toho vyplýva, že ak sa rozhodnete nehnuteľnosť darovať, ostatní členovia nebudú mať nárok na žiadnu čiastku, nakoľko vy takýmto prevodom nič nezískate. Podľa toho, čo uvádzate, uvedenú podmienku ste si dohodli len na prípad predaja nehnuteľnosti, a nie na akýkoľvek jej prevod. V prípade jej predaja je možné, že by ste  ju predali za vyššiu sumu než akú ste ju zdedili.

Ak už boli vyplatení, nerozumiem, prečo by mali dostať niečo navyše. Tiež je dôležité vedieť, že keď sa na niekoho prevedie vlastnícke právo a je tam podmienka ako bude nakladať s nehnuteľnosťou, tak táto podmienka môže byť neplatná. Okrem špecifických situácii ako je právo spätného prevodu.

Dohody ohľadom nehnuteľností musia byť písomné. 

^{Odpoveď advokáta na dedičské právo:}

Dobrý deň,
daň z darovania neexistuje - bola zrušená s účinnosťou od 1.1.2004.

Z otázky predpokladáme, že výživné bolo určené súdnym rozhodnutím, ktoré je právoplatné a vykonateľné.

Ak otec dieťaťa previedol nehnuteľnosť formou darovacej zmluvy a dlhuje na výživnom, toto samotné darovanie nie je prekážkou toho, aby ste nemohli podať návrh na vykonanie exekúcie. Návrh na vykonanie exekúcie Vám spíše ktorýkoľvek súdny exekútor. Exekútora následne informujte o darovaní nehnuteľnosti. Po podaní návrhu na vykonanie exekúcie môžete podať žiadosť na príslušný úrad práce o náhradné výživné.

Samotnú darovaciu zmluvu napadnúť preto, že pozemok nebol darovaný Vášmu dieťaťu, nemôžete. Je na slobodnej vôli darcu ako vlastníka ako naloží so svojim majetkom.
Pokiaľ obdarovaný mal vedomosť o tom, že darca má dlhy a napriek tomu dar prijal, možnosťou pre Vás ako matku dieťaťa - veriteľa je napadnúť darovaciu zmluvu v zmysle ust. § 42a/ Obč. zákonníka :